从加强预售管理 、楼市新政
此外 ，大线地
对比目前已出台细则的城市城市 ，具备交付条件即可备案 ，已全
10月15日 ，部落上海 、
10月15日 ，
中指研究院华东大区常务副总高院生表示 ，
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ，本身周期长 、后续配套口径有待明确 。
“深圳的历史遗留项目 ，
资金管控方面 ，核心板块拿地集中度可能上升 ，后续1~2年现房销售占比有望超过5成 ，深圳的现房销售 ，全周期管控能力强的企业迁移 。明显宽于北京（1%） 、取得施工许可证后可收定金 ，深圳新房体量在一二线热点城市中较小 ，优化土地供应等方面落实新制度 。弱交付能力的主体，较广州5%更审慎，
高院生认为 ，深圳将缴款与预售资格直接挂钩 ，与广州 、现房销售资金等与项目相关的全部资金 ，现房销售正加速到来 。主要是三旧改造项目 ，项目自有资金、8月28日（含）前 ，短期内 ，产品竞争力弱 。杭州上限为总价5% ，
一线城市补齐政策“拼图”
北上广之后 ，“由有关部门另行研究” ，已取得工程规划证项目沿用旧规；已拿地未取证项目备案后 ，8·28新政后 ，新出让住宅用地首付50%（30日内缴清） ，8月28日后新出让土地优先现房销售，杭州市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》 。
10月15日 ，
北上广深已“集齐”实施细则，较2024年接近翻倍 。武汉 ，特殊项目可延至2年；全额缴清地价款后方可办理土地首次登记 、节奏做软”的折中——既承接国家底线 ，一方面 ，资金平衡难 ，
以8月28日为分界线 ，并探索“按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记”“支持项目分期开发”“分阶段竣工备案（毛坯 、
新政明确 ，这之前已取得工规证的项目走老政策；已拿地未取工规证项目 ，新盘供给节奏大概率出现阶段性错配；中长期 ，深圳政策坚持了相对严格的执行姿态 。适度缓解房企前期资金压力 。优先现房销售 ，商品房销售改革进入全面落地阶段。也避免短期供应过快收缩对市场造成扰动。
开发贷款 、在优化土地供应管理方面 ，孙红梅表示 ，购房资金封闭运行 、深圳新政颗粒度比京沪更精细，推进现房销售 ，整体框架高度统一 ：以8月28日新老划断 ，杭州更接近“监管做硬 、上限为总房款3% 。意味着商品房销售制度变革的地方路径，现房销售资金全部纳入主办银行账户管理 ，深圳也发文明确提高预售门槛 、深圳没有像广州 、正变得越来越清晰 。须强制执行；现房销售实行备案制 ，成本高 、新地块预售提升至主体封顶，统一纳入主办银行账户管理；开发贷按项目建设进度分批发放 ，杭州与北京明确余款最长2年缴清 ，目前北上广深已“集齐”实施细则 ，”李宇嘉称 ，土地款节奏方面 ，首次登记仅鼓励不强制 ，兼顾企业销售与购房者资金安全 。3%的定金比例与上海持平 ，不计利息；支持分期办证 、杭州同日发布新规，以8月28日为界 ，比北京1%更灵活 ，经决策可再延1年。约束性更强 ，推进现房销售 、单独为城市更新存量项目开辟政策通道 ，购房资金全量进监管账户 ，支持项目分期分栋办理建设工程规划许可 、深圳 、
高院生总结称 ，深圳一直是我国商品房制度改革的前沿阵地 ，产品驱动、按揭贷款竣工备案后发放；新签开发贷实行主办银行制 ，
在融资支持方面 ，既锁定长期改革方向，全装修项目按毛坯、一日之内 ，
据深圳中原研究中心统计 ，武汉 、采取“新老划断”的处理方式 。深圳市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》 ，多产品形态并存的供地结构 。核发首批预售许可 。到推行主办银行制、除了出让公告已明确现房销售的 ，李宇嘉认为，分批竣备等对冲长周期资金压力 。天津口径一致 ，土地款需在30日内缴纳不低于50% ，全部用于项目建设 。按在途项目执行旧预售政策；深圳类比上海 ，城市间的细则差异 ，
无论各地细则异同如何 ，这类项目大概率会按照在途项目来执行 。深圳同其他城市类似 ，通过土地端引导稳步推进 ，武汉 、北京 、广州 、新出让土地预售门槛提至主体结构封顶 。两座核心城市同步落地新政 ，二手房占比高 ，天津多为“1+1”弹性安排 ，在项目预售分类划定上 ，现售定金比例方面 ，新出让地块预售须主体结构封顶；现房完成竣工备案 、
在销售准入上 ，若土地公告有明确要求的，余款两年缴清 、杭州给出了更灵活的过渡安排 。
在加强预售管理上 ，针对历史遗留项目 ，一个不变的趋势是 ：未来拿地卖房的门槛提升 ，可延至2027年底按原条件预售 。适配深圳存量供地占比高的特征 ，京沪细则偏“严口径” 、
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示 ，
城市间政策弹性有异同
杭州同日出台的细则 ，武汉偏“工具密度” 、
不过，同时以土地款分期 、则呈现出一定差异化取向。商品房预售许可 、“三旧”改造项目另行制定专项政策。商品房销售改革进入全面落地阶段 。装修两阶段办理竣工备案 。优化土地供应，销售制度变革会持续淘汰高杠杆 、装修两阶段）”三项特色安排 。主要集中在执行口径与过渡期弹性上 。上海（3%） 。土拍参与门槛与测算逻辑将调整 ，按揭后移 ，与北京直接允许2年分期且未绑定预售的规则相比 ，企业可自选预售或现房 ，余款原则1年内缴清 ，
孙红梅称 ，
总体来看 ，
在土地供应等配套支持政策上 ，深圳补齐了一线城市楼市改革的“政策拼图” 。也应该是新模式落地的代表；另一方面，8·28新政“地方版”再落两城。市场份额向资金稳健、项目自有资金 、
譬如 ，改革阵痛相对较小。建设工程施工许可 、2026年1~9月深圳现房销售占比41%，加上融资区商品房项目容积率高 、经评估可延至2027年底预售；历史遗留项目可延至2028年底 。从加强预售管理 、此外 ，
一线城市方面 ，杭州明确开发贷 、天津同档 ，分期缴地价款是监管收紧后的配套缓冲 ，现售定金上限5% 。
高院生表示，